#ilracconto della #variante44 al #pianoregolatore : #2 le nuove zone A0 del #centrostorico e #chiarisacco

APPROVATA LA VARIANTE N.44 AL PIANO REGOLATORE COMUNALE

COSA CAMBIA, COSA MIGLIORA ZONA PER ZONA IN MANIERA CHIARA, SEMPLICE ED INTUITIVA.

La politica ha anche questo compito: raccontare quello che viene fatto in maniera comprensibile per tutti. A tal fine ritengo utile tentare questo percorso cercando di raccontarvi   la variante n.44 al piano regolatore in modo chiaro, semplice ed intuitivo.

Dopo avere ampiamente parlato della ripianificazione delle aree poste alla foce del Corno la scorsa settimana ora ci concentreremo sulle nuove zone “A0” riguardanti tre porzioni del centro storico ed il nucleo abitativo antico di Chiarisacco.

Discutiamo dunque delle seguenti aree:

1. Centro storico macroarea indicativa tra via Aquileia e Piazza del Grano;
2. Centro storico macroarea indicativa tra via Ronchi e via Canciani;
3. Centro storico macroarea indicativa tra Villa Dora e via Lovar;
4. Chiarisacco macroarea indicativa tra via Chiarisacco e SR14.

Tali zone, va sottolineato, non sono riconosciute tra i centri storici primari, ne tra i centri storici con elevato grado di trasformazione, ne tra i nuclei d’interesse ambientale di tipo A. Ciò premesso, nella parte analitica della  Variante n.44 si è proceduto all’individuazione di tali zone, alla loro documentazione planimetrica e fotografica puntuale e alla verifica delle categorie d’intervento previste dai previgenti strumenti attuativi.

Un po’ di storia: gli interventi previsti all’interno di queste zone erano subordinati a Piani Attuativi  (ex piani particolareggiati) spesso sfiancanti e di dubbia efficacia, per di più accompagnati da un riconoscimento di unità minime d’intervento permissive per i proprietari e non tarate correttamente su una realtà come quella Sangiorgina. Si è ritenuto dunque utile e necessario ripensare e rivedere le modalità attuative di queste zone di più antica formazione, anche in considerazione che la totalità (quattro) degli strumenti attuativi è giunto a scadenza e una parte rilevanti delle previsioni non risultano essere state attuate.

Prima di modificare e stralciare la vecchia pianificazione si è resa doverosa e necessaria  un’analisi dello stato di attuazione dei Piani Attuativi che ne dimostra l’effettiva inattualità. Successivamente si è proceduto con l’analisi riguardante gli abitati di più antica formazione di San Giorgio di Nogaro partendo dall’individuazione degli elementi originari prevalenti e dalle loro trasformazioni. Infine  l’individuazione degli edifici, ed eventuali pertinenze, che necessitano di un maggior grado di conservazione e che per tale motivo non possono essere genericamente assoggettati a interventi di ristrutturazione importante ovvero demolizione e ricostruzione, nonché le parti del tessuto antico che hanno perso il proprio carattere storico-morfologico e che, pertanto, possono essere completamente sostituite, utilizzando le categorie di intervento previste dalla L.R. 19/2009.

Cosa cambierà ora? Quali i vantaggi?

1. Più semplicità e velocità.

Con questa importante innovazione apportata con la Variante n.44, gli interventi ricadenti nelle zone A0  passeranno da attuazione indiretta a “diretta”* come nelle altre zone edificabili.

*Nota : La differenza tra attuazione diretta e indiretta
Le tipologie di intervento previste dal Piano Regolatore possono essere di due tipi: ad attuazione diretta e ad attuazione indiretta. Nel primo caso, l’attuazione diretta, chi vanta diritti su una certa area può procedere all’edificazione o alla riqualificazione dopo aver completato la sola istruttoria amministrativa prevista dalla legge presso il settore edilizia privata del Comune, ovverosia: permesso di costruire, dichiarazione di inizio attività, SCIA, ecc.  Se il progetto rispetterà le norme, l’atto sarà dovuto. Nel secondo caso, l’attuazione indiretta, è necessario che il privato o il pubblico presenti un piano particolareggiato rispetto al disegno urbanistico connesso al suo intervento, detto Piano attuativo comunale (Pac). L’attuazione indiretta riguarda soprattutto le aree della città rispetto alle quali il Piano regolatore preveda vincoli essenziali per la pianificazione del territorio, subordinando i diritti del privato all’interesse della collettività. I Pac possono peraltro prevedere unità minime d’intervento.

2. Più chiarezza, più opportunità, più incisività.

Tali aree storiche centrali sono state riclassificate come zone “A0″ con disposto normativo e zonizzativo incentrato su criteri di flessibilità sugli edifici esistenti e in progetto, così come individuati nelle cartografie allegate, per i quali sono ammessi gli interventi di: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione. 

Viene in parallelo introdotto per la prima volta un Abaco di riferimento sostenibile ed attuabile, all’interno del quale vengono individuate descrizioni da ritenersi prescrittive (riguardanti i caratteri principali degli edifici) e descrizioni da ritenersi indicative e d’indirizzo (riguardanti i caratteri secondari e accessori degli edifici), superando al contempo quindi la frammentazione di piani attuativi autonomi, la mancanza di coordinamento tra interventi e pianificazione, e la rigidezza prescrittiva di norme eccessivamente dettagliate.

3. Più investimenti, recupero dei centri abitati e rilancio dell’edilizia. 

Grazie all’inserimento nelle normative tecniche di uno specifico articolato riguardante  agevolazioni ed incentivi a chi investe in ristrutturazioni e recuperi nelle aree centrali si potrà avviare un riqualificazione più spinta dei centri storici del capoluogo e delle frazioni dando al contempo ossigeno ai settori delle costruzioni e dell’impiantistica tentando di rilanciare l’economia legata al  “bene casa”.

Le agevolazioni ed incentivi volumetrici: nelle zone A0 e B0 in lotti saturi o prossimi alla saturazione, e che non abbiano già usufruito di ampliamenti una tantum con le precedenti varianti, può essere concesso per ogni Unità Immobiliare un ampliamento una tantum, in deroga all’indice fondiario ed al rapporto di copertura, sino al 20% della volumetria esistente e comunque fino al massimo di 200 mc calcolati vuoto per pieno. Gli interventi di accorpamento, allineamento e sopraelevazione indirizzati ad armonizzare l’immobile con il contesto immediato potranno essere eseguiti con incrementi di altezza, eccedenti i 10 m fino a raccordarsi con la linea di colmo dell’edificato contermine.
Le agevolazioni fiscali: Riduzione degli importi degli oneri/costi di costruzione. Gli oneri di costruzione sono contributi, calcolati al metro quadro, a fronte di interventi di nuova costruzione e di trasformazione edilizia.
Viene pertanto introdotta una riduzione del 30% degli oneri/costi di costruzione e degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per i seguenti interventi:

• recupero del patrimonio edilizio e urbanistico esistente (ristrutturazione edilizia, ampliamento, restauro e risanamento) nei nuclei storici e centrali (zone A0 e B0);
• efficientamento energetico e utilizzo di fonti energetiche rinnovabili sul patrimonio edilizio e urbanistico esistente (ristrutturazione edilizia, ampliamento, restauro e risanamento) nei nuclei storici e centrali (zone A0 e B0).

Riduzione del 15% degli oneri/costi di costruzione per tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia, con o senza ampliamento e interventi di efficientamento energetico e utilizzo FER negli immobili a destinazione residenziale, diversi rispetto a quelli precedenti (zone B1, B2,B3).

Quali i prossimi passaggi istituzionali?

Una volta che la Regione avrà reso definitivamente operativa la Variante n.44 pubblicandola sul BUR (presumibilmente entro maggio/giugno), le modifiche migliorative illustrate in questo post sopra entreranno immediatamente in vigore.